CIAP IMMOBILIER : Défiscalisation immobilière 2012 : Les taux sont revus à la baisse!

Après les annonces de François Fillon mercredi soir, l'heure est au bilan. Première constatation l'immobilier en a « pris pour son grade ».

Entre la modification du régime de la plus-value immobilière et le nouveau rabotage de certains dispositifs de défiscalisation, les investisseurs et [anciens] heureux propriétaires de biens locatifs vont devoir passer à la caisse pour renflouer celles de l’Etat.

32,5 % d'imposition sur la plus-value immobilière (quelque soit la durée de détention) et nouveaux rabotage de 10 % des taux de réduction d’impôt pour vingt-deux dispositifs de défiscalisation. Voilà les deux principaux changements annoncés par le gouvernement.

Loi Scellier, Bouvard, Scellier BBC, SOFICA… moins 10 % !

Attendu, ce nouveau rabotage n’est guère une surprise, mais dans un contexte très difficile pour l’immobilier neuf cette nouvelle baisse fait naître les pires craintes chez les promoteurs et professionnels du secteur. D’autant plus qu’elle touche les dispositifs moteurs de l’immobilier locatif : loi Scellier (BBC) et Loi Bouvard en tête.

Alors, certes c’est une bonne stratégie pour relancer les ventes à court terme (sur les 4 prochains mois…) mais une fois de plus, cela n’offre aucune visibilité à long terme, et c’est tout le problème. C’est même un problème macroéconomique global. Comment restaurer la confiance du marché si la visibilité économique est limité à quelques mois ! Un effet d’aubaine aura donc lieu sur la fin d’année 2011 puis un creux (sans fond ?) se produira en début d’année 2012.

Défiscalisation immobilière 2012 : les nouveaux taux

Concernant les principaux dispositifs, Sofica, investissement dans les Dom-Tom, investissement dans les sociétés non cotées, crédit d'impôt sur la souscription d'assurance pour loyers impayés, loi Scellier, Scellier BBC ou encore loi Bouvard le rabotage sera de 10 %. Alors que le taux de défiscalisation possible en Scellier devait être à 18 % en 2012 pour des logements BBC (et 9 % pour le Scellier classique), il ne devrait donc être « que » de 8 % dans le cadre de la loi Scellier 2012 et 16 % si le logement est labélisé BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Pour ce qui est de l’investissement dans les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, affaires…), la loi Bouvard 2012 verra son taux passé de 18 % à 16 %. À noter tout de même, que ce dispositif qui associe défiscalisation et récupération de T.V.A, reste l’un des plus attractif en matière de défiscalisation immobilière.

Plus-value immobilière : la douche froide

Suppression de l’abattement de 10 % après les cinq premières années de détention… Voici en une phrase la fin de l’exonération de plus-value immobilière. En effet auparavant après 15 ans de détention d’un bien locatif, la plus-value réalisée lors de la revente était exonérée d’impôt. Ce ne sera désormais plus possible. La plus-value sera taxée à hauteur de 32,5 % (19% + 13,5 de prélèvements sociaux). Dans la réforme, il est tout de même prévu de corrigé le prix d’achat en lui ajoutant l’inflation cumulée depuis l’année d’achat. Un bien acheté 100 000 euros il y a 20 ans, serait donc évaluer à 139 000 euros lors du calcul de la plus –value (sur la base d’une inflation cumulée estimée à 39 % sur 20 ans).

Exemple chiffré : un bien acheté 150 000 euros il y a 15 ans et dont la valeur actuelle est estimée à 400 000 euros, se verra imposé à hauteur d’environ 69 000 euros lors de la revente contre… 0 euros auparavant. Si l’on estime l’inflation cumulée à 25 % depuis 15 ans, la base de calcul est la suivante : 150 000 euros (prix d’achat) + 25% d’inflation cumulée égale 187 500 euros. Soit 400 000 euros (prix de vente) – 187 500 euros (prix d’achat corrigé de l’inflation) égal 212 500 euros de base imposable lors du calcul de la plus-value. En conclusion 212 500 euros imposés à 32,5% égal 69 000 euros !

Les seuls « gagnants » de cette réforme sont ceux qui investissent à court terme (moins de 5 ans) et qui malgré la hausse de prélèvements sociaux ne paieront pas plus d’impôt sur la plus-value à la revente.

Source : Diagnostic Expertise ( 26/08/2011 )
Emilien THOMAS