Que sont les prêts à la construction et comment fonctionnent-ils ?
Si vous ne trouvez pas la bonne maison à acheter, vous vous demandez peut-être combien il vous en coûtera pour construire une nouvelle maison ou rénover celle que vous habitez actuellement. Le processus d’emprunt de l’argent pour payer ce projet est différent de l’obtention d’un prêt hypothécaire pour emménager dans une propriété existante. Voici tout ce que vous devez savoir pour obtenir un prêt à la construction.
Qu’est-ce qu’un prêt à la construction ?
Un prêt à la construction est un prêt à court terme, à taux d’intérêt plus élevé, qui fournit les fonds nécessaires à la construction d’une propriété résidentielle.
Les prêts à la construction ont généralement une durée d’un an. Pendant cette période, la propriété doit être construite et un certificat d’occupation doit être délivré.
Comment fonctionnent les prêts à la construction ?
L’emprunteur fait une demande de prêt à la construction, en présentant ses données financières, ses plans et le calendrier du projet.
S’il est approuvé, l’emprunteur commence à prélever des fonds en fonction de chaque phase du projet, et ne rembourse généralement les intérêts que pendant la construction. Tout au long de la construction, un évaluateur ou un inspecteur évalue le bâtiment pour autoriser des fonds supplémentaires.
Une fois la construction terminée, l’emprunteur convertit généralement le prêt en une hypothèque permanente et commence à rembourser le principal et les intérêts.
Les prêts à la construction sont généralement assortis de taux variables qui augmentent ou diminuent en fonction du taux préférentiel. Les taux des prêts à la construction sont généralement plus élevés que ceux des prêts hypothécaires traditionnels. Dans le cas d’un prêt hypothécaire traditionnel, votre maison sert de garantie – si vous n’effectuez pas vos paiements, le prêteur peut saisir votre maison. Dans le cas d’un prêt pour la construction d’une maison, le prêteur n’a pas cette possibilité, de sorte qu’il a tendance à considérer ces prêts comme des risques plus importants. En moyenne, les taux d’intérêt des prêts à la construction sont supérieurs d’environ un point de pourcentage aux taux des prêts hypothécaires traditionnels, et se situent généralement entre 5 et 10 %.
La durée initiale du prêt correspond généralement à la durée de votre projet de construction. Comme les prêts à la construction sont assortis d’un calendrier très court et qu’ils dépendent de l’achèvement du projet, vous devez fournir au prêteur un calendrier de construction, des plans détaillés et un budget réaliste.
Selon le type de prêt à la construction, vous pourriez être en mesure de le convertir en un prêt hypothécaire traditionnel une fois la maison construite. C’est ce qu’on appelle un prêt construction-permanent. Si le prêt est uniquement destiné à la phase de construction, vous devrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire distinct destiné à rembourser le prêt à la construction.
Différences entre les prêts à la construction et les prêts hypothécaires traditionnels
Outre le coût et le calendrier de remboursement, les prêts à la construction et les prêts hypothécaires présentent quelques différences majeures :
La répartition de l’argent du prêt. Contrairement aux prêts hypothécaires et aux prêts personnels qui donnent lieu à un paiement forfaitaire, le prêteur verse l’argent d’un prêt à la construction par étapes, au fur et à mesure que les travaux de la nouvelle maison progressent. Ces tirages ont tendance à se produire lorsque des étapes importantes sont franchies – par exemple, lorsque les fondations sont posées ou que la charpente de la maison commence.
L’argent que l’emprunteur doit
Avec un prêt hypothécaire, vous commencez à payer le principal et les intérêts immédiatement. Dans le cas des prêts à la construction, on s’attend généralement à ce que vous ne payiez que les intérêts pendant la phase de construction. De plus, les emprunteurs ne sont généralement tenus de rembourser que les intérêts sur les fonds prélevés à ce jour, jusqu’à ce que la construction soit terminée.
Participation d’un inspecteur ou d’un évaluateur. Pendant la construction de la maison, le prêteur demande à un évaluateur ou à un inspecteur de vérifier la maison pendant les différentes étapes de la construction. Si l’évaluateur donne son accord, le prêteur effectue des paiements supplémentaires à l’entrepreneur, appelés tirages. Attendez-vous à avoir entre quatre et six inspections pour surveiller l’avancement des travaux.
La répartition de l’argent du prêt
Contrairement aux prêts hypothécaires et aux prêts personnels qui donnent lieu à un paiement forfaitaire, le prêteur verse l’argent d’un prêt à la construction par étapes, au fur et à mesure que les travaux de la nouvelle maison progressent. Ces tirages ont tendance à se produire lorsque des étapes importantes sont franchies – par exemple, lorsque les fondations sont posées ou que la charpente de la maison commence.
L’argent que l’emprunteur doit. Avec un prêt hypothécaire, vous commencez à payer le principal et les intérêts immédiatement. Dans le cas des prêts à la construction, on s’attend généralement à ce que vous ne payiez que les intérêts pendant la phase de construction. De plus, les emprunteurs ne sont généralement tenus de rembourser que les intérêts sur les fonds prélevés à ce jour, jusqu’à ce que la construction soit terminée.
Participation d’un inspecteur ou d’un évaluateur
Pendant la construction de la maison, le prêteur demande à un évaluateur ou à un inspecteur de vérifier la maison pendant les différentes étapes de la construction. Si l’évaluateur donne son accord, le prêteur effectue des paiements supplémentaires à l’entrepreneur, appelés tirages. Attendez-vous à avoir entre quatre et six inspections pour surveiller l’avancement des travaux.
Prêt pour la construction uniquement
Un prêt pour la construction uniquement fournit les fonds nécessaires pour achever la construction de la maison, mais l’emprunteur est responsable du paiement intégral du prêt à l’échéance (généralement un an ou moins) ou de l’obtention d’une hypothèque pour garantir un financement permanent.
Les fonds de ces prêts à la construction sont déboursés en fonction du pourcentage du projet achevé, et l’emprunteur n’est responsable que du paiement des intérêts sur l’argent prélevé.
Les prêts pour la construction seulement peuvent finalement être plus coûteux si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire permanent, car vous effectuez deux transactions de prêt distinctes et payez deux séries de frais. Les frais de clôture s’élèvent généralement à des milliers de dollars, il est donc préférable d’éviter un autre ensemble de frais.
Il faut également tenir compte du fait que votre situation financière pourrait se détériorer pendant le processus de construction. Si vous perdez votre emploi ou si vous êtes confronté à d’autres difficultés, vous risquez de ne pas pouvoir obtenir un prêt hypothécaire par la suite – et de ne pas pouvoir emménager dans votre nouvelle maison.
Prêt à la rénovation
Si vous souhaitez améliorer une maison existante plutôt que d’en construire une, vous pouvez comparer les options de prêt à la rénovation. Ceux-ci se présentent sous différentes formes, en fonction du montant que vous consacrez au projet.
« Si un propriétaire envisage de dépenser moins de 20 000 $, il pourrait envisager d’obtenir un prêt personnel ou d’utiliser une carte de crédit pour financer la rénovation », explique Steve Kaminski, chef des prêts résidentiels aux États-Unis à TD Bank. « Pour les rénovations à partir de 25 000 $ environ, un prêt sur valeur nette immobilière ou une ligne de crédit peut être approprié, si le propriétaire a accumulé une valeur nette dans sa maison. »
Une autre option viable dans un environnement de taux hypothécaires bas est le refinancement par encaissement, par lequel un propriétaire prendrait un nouveau prêt hypothécaire à un montant plus élevé que son prêt actuel et recevrait cet excédent en une somme forfaitaire. Cependant, lorsque les taux augmentent, cette option devient moins attrayante.
Avec l’une ou l’autre de ces options, le prêteur n’a généralement pas besoin de divulguer la façon dont le propriétaire utilisera les fonds. Le propriétaire gère le budget, le plan et les paiements. Avec d’autres formes de financement, le prêteur évalue le constructeur, examine le budget et supervise le calendrier des prélèvements.
Prêt pour la construction uniquement
Un prêt pour la construction uniquement fournit les fonds nécessaires pour achever la construction de la maison, mais l’emprunteur est responsable du paiement intégral du prêt à l’échéance (généralement un an ou moins) ou de l’obtention d’une hypothèque pour garantir un financement permanent.
Les fonds de ces prêts à la construction sont déboursés en fonction du pourcentage du projet achevé, et l’emprunteur n’est responsable que du paiement des intérêts sur l’argent prélevé.
Les prêts pour la construction seulement peuvent finalement être plus coûteux si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire permanent, car vous effectuez deux transactions de prêt distinctes et payez deux séries de frais. Les frais de clôture s’élèvent généralement à des milliers de dollars, il est donc préférable d’éviter un autre ensemble de frais.
Il faut également tenir compte du fait que votre situation financière pourrait se détériorer pendant le processus de construction. Si vous perdez votre emploi ou si vous êtes confronté à d’autres difficultés, vous risquez de ne pas pouvoir obtenir un prêt hypothécaire par la suite – et de ne pas pouvoir emménager dans votre nouvelle maison.
Prêt à la rénovation
Si vous souhaitez améliorer une maison existante plutôt que d’en construire une, vous pouvez comparer les options de prêt à la rénovation. Ceux-ci se présentent sous différentes formes, en fonction du montant que vous consacrez au projet.
« Si un propriétaire envisage de dépenser moins de 20 000 $, il pourrait envisager d’obtenir un prêt personnel ou d’utiliser une carte de crédit pour financer la rénovation », explique Steve Kaminski, chef des prêts résidentiels aux États-Unis à TD Bank. « Pour les rénovations à partir de 25 000 $ environ, un prêt sur valeur nette immobilière ou une ligne de crédit peut être approprié, si le propriétaire a accumulé une valeur nette dans sa maison. »
Une autre option viable dans un environnement de taux hypothécaires bas est le refinancement par encaissement, par lequel un propriétaire prendrait un nouveau prêt hypothécaire à un montant plus élevé que son prêt actuel et recevrait cet excédent en une somme forfaitaire. Cependant, lorsque les taux augmentent, cette option devient moins attrayante.
Avec l’une ou l’autre de ces options, le prêteur n’a généralement pas besoin de divulguer la façon dont le propriétaire utilisera les fonds. Le propriétaire gère le budget, le plan et les paiements. Avec d’autres formes de financement, le prêteur évalue le constructeur, examine le budget et supervise le calendrier des prélèvements.
Facteurs à prendre en compte pour les prêts à la construction
Avant de demander un prêt à la construction, posez-vous ces questions essentielles.
Votre projet pourrait-il être confronté à d’importants problèmes de calendrier ?
Discutez avec votre entrepreneur du calendrier de construction de la maison et des autres facteurs qui pourraient ralentir le travail. N’oubliez pas qu’il existe toujours des goulots d’étranglement dans la production, qui ont commencé avec les perturbations de la chaîne d’approvisionnement lors de la pandémie et qui persistent encore. Préparez-vous à ce que les prix des matériaux restent élevés, notamment en raison de l’inflation, et que les pénuries actuelles affectent votre projet.
Voulez-vous simplifier l’expérience d’emprunt ?
Décidez si vous voulez passer par le processus de prêt une fois avec un prêt de construction à permanent ou deux fois avec un prêt de construction seulement. Considérez combien les frais de clôture et autres frais liés à l’obtention de plus d’un prêt ajouteront au projet.
Lorsque vous obtenez un prêt à la construction, il se peut que vous ne deviez pas seulement comptabiliser la construction de la maison ; vous devrez peut-être aussi acheter le terrain et déterminer comment gérer le coût total plus tard, peut-être avec un prêt permanent lorsque la maison sera terminée. Dans ce cas, il peut être judicieux d’opter pour un prêt de construction à usage permanent afin d’éviter de multiples clôtures. Si vous avez déjà une maison, vous pouvez utiliser le produit de la vente pour rembourser le prêt. Dans ce cas, un prêt pour la construction seulement pourrait être un meilleur choix.
Quel est le processus de retrait de votre prêt à la construction ?
Demandez à votre prêteur comment l’argent est déboursé à partir du montant de votre prêt. Certains prêteurs permettent des prélèvements mensuels, tandis que d’autres n’autorisent un prélèvement qu’après une inspection réussie. Renseignez-vous sur les processus ou les documents requis pour retirer de l’argent de votre prêt à la construction afin que votre entrepreneur puisse l’utiliser.
En comprenant ce processus et en veillant à ce que votre entrepreneur le comprenne aussi, vous éviterez les retards dus à une insuffisance de fonds.
