DROITS DES SQUATTERS : UN GUIDE POUR LES GESTIONNAIRES DE BIENS IMMOBILIERS AUX USA

Les droits des squatters ne sont peut-être pas votre premier problème lorsque vous gérez une propriété locative. Après tout, la gestion d’une propriété consiste précisément à en prendre soin et à ne pas permettre une utilisation non autorisée.

Cependant, en matière de gestion de biens locatifs, il est bon d’être préparé à une situation de squat. La façon dont vous gérez cette situation peut littéralement coûter à vos clients la propriété d’un bien d’investissement. Ce serait vraiment mauvais pour toute société de gestion immobilière.

Qu’est-ce qu’un squatter ?

Un squatter est une personne qui utilise un bien immobilier sans en être propriétaire ou sans autorisation légale du propriétaire. Cela se produit généralement sur des terrains délaissés ou dans des propriétés délabrées et abandonnées dans les villes. En ce qui concerne la gestion des biens locatifs, les squatters peuvent s’installer dans des chambres de service, des parkings, des maisons de belle-mère, des maisons de vacances, ainsi que dans des biens locatifs vides. Les locataires ne peuvent devenir des squatters qu’à l’expiration de leur bail et s’ils n’ont pas d’accord avec le propriétaire pour rester plus longtemps.

Quels sont les droits des squatteurs ?

Les droits des squatters permettent à ces derniers de devenir les propriétaires légitimes d’un bien dans lequel ils se sont installés illégalement si le propriétaire ne les expulse pas. Le propriétaire doit agir et faire valoir ses droits de propriété dans le délai de prescription, c’est-à-dire dans le délai prévu par la loi. Si le propriétaire n’agit pas et que le délai de prescription expire, les squatters peuvent légalement essayer de recevoir des droits de squatters ou une possession contraire. Cependant, on leur demande généralement de prouver que quelques autres conditions sont remplies : que la position de squat du bien est hostile, continue, visible, réelle et exclusive.

Par exemple, il est nécessaire que le squatter n’ait partagé la possession avec personne d’autre pendant toute la durée de l’occupation et qu’il y ait vécu ouvertement, et non secrètement. Toutes ces exigences rendent difficile l’obtention de droits de squatters. Il est important de se rappeler que les droits des squatters ne font pas partie des lois sur la location. Cela signifie qu’en tant que gestionnaire immobilier, vous n’êtes pas obligé de fournir aux squatters les mêmes services de gestion immobilière que les locataires payants, tels que l’entretien ou l’accès aux buanderies.

Pourquoi les squatters ont-ils des droits ?

La tradition juridique des droits des squatters vient d’Angleterre. Dans ce pays, il était courant de posséder d’immenses étendues de terre et les limites pouvaient être floues lors des transactions. Il était parfois difficile de savoir où finissait un bien immobilier et où commençait un autre, de sorte que le squat était souvent involontaire. D’autres fois, le terrain était tout simplement trop grand pour que le propriétaire puisse l’utiliser pleinement et certaines parties étaient négligées. Pour éviter le gaspillage des terres, les droits des squatters ont été adoptés pour inciter les propriétaires à prendre soin de leurs terres. Sinon, quelqu’un d’autre désireux de le faire pouvait prendre possession du terrain en le squattant.

De nos jours, les droits des squatters constituent toujours une barrière pour empêcher les héritiers disparus depuis longtemps de se manifester et de réclamer la propriété après des siècles de négligence. Ces lois visent à encourager la propriété et l’entretien appropriés.

Quels États disposent de droits des squatters ?

Les 50 États disposent tous de lois relatives aux droits des squatters. Voici quelques-uns des États où le marché immobilier est le plus dynamique, leurs délais de prescription et les conditions supplémentaires à remplir pour faire valoir ses droits de squatteur.

• Californie
• 5 ans
• Maintenir le bien en bon état comme le ferait un propriétaire
• Payer les impôts fonciers pendant 5 années consécutives

• Payer les taxes pendant 7 ans ou avoir un titre de propriété.
• Culture, amélioration ou protection de la propriété pendant 7 ans.
• Utah
• 7 ans

• Paiement des impôts pendant 7 ans ou possession d’un titre de propriété (Color of Title)
• Prendre soin de la propriété pendant 7 ans
• Texas
• 10 ans

• Couleur du titre
• Illinois
• 20 ans

• Color of Title ou 7 ans et avoir payé des impôts pendant cette période
• Ohio
• 21 ans