Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison ?
Les hypothèques sont essentiellement des prêts qui ont été conçus pour les acheteurs de maisons. Cependant, la différence entre un prêt standard et un prêt hypothécaire réside principalement dans les exigences et les spécificités du prêt.
Il existe aux États-Unis un certain nombre de prêteurs spécialisés dans le prêt d’argent aux acheteurs de maisons. Chaque prêteur impose ses propres critères et exigences pour obtenir un prêt hypothécaire. Ce qu’ils ont tous en commun, cependant, c’est qu’ils sont tous spécialisés dans le financement immobilier. Il s’agit notamment du financement de l’achat d’une résidence principale ou de l’achat de biens d’investissement.
Nous allons passer en revue ci-dessous les différents types de prêts que vous pouvez vous attendre à trouver aux États-Unis, en fonction du type de prêteurs, de la structure du prêt et de sa durée.
Types de prêteurs hypothécaires
Il existe deux façons de classer les prêts hypothécaires. La première consiste à séparer les types de prêts hypothécaires en fonction du prêteur et des qualifications requises pour emprunter l’argent. Sur la base de cette catégorisation, vous pouvez vous attendre à trouver deux principaux types de prêts hypothécaires :
Les prêts hypothécaires conventionnels
Comme son nom l’indique, il s’agit du type de prêt hypothécaire le plus courant. Les prêts conventionnels ne sont pas soutenus par le gouvernement fédéral, ce qui signifie que des prêteurs privés les proposent. Il existe deux types de prêts hypothécaires conventionnels :
Le prêt hypothécaire conforme : Ce type est « conforme » à l’ensemble des normes imposées par la FHFA, telles que les facteurs relatifs au score de crédit et au niveau d’endettement de l’emprunteur.
Prêts non conformes : Ce type de prêt ne répond pas aux normes de la FHFA, ce qui signifie qu’il est plus souple et qu’il est utilisé par les emprunteurs qui ont connu des problèmes financiers tels que la faillite.
Avantages et inconvénients
Comme on peut s’y attendre, l’utilisation de prêts hypothécaires conventionnels présente des avantages et des inconvénients.
Par exemple, les prêts conformes sont soumis à une limite stricte quant à la taille du prêt. À partir de 2022, les limites d’un prêt conforme sont de 647 200 $ dans la plupart des marchés et de 970 800 $ dans les zones les plus chères. Cependant, les prêts hypothécaires conventionnels ont tendance à avoir des coûts globaux plus faibles que les autres types de prêts, même si leurs taux d’intérêt sont généralement plus élevés.
En revanche, les prêts conventionnels sont assortis d’exigences plus strictes en matière de cote de crédit, qui est souvent de 620 ou plus. Ils exigent également une mise de fonds plus élevée que les prêts gouvernementaux.
Dans l’ensemble, les prêts conventionnels sont de bonnes options si vous recherchez des immeubles à revenus à vendre et que vous avez une bonne cote de crédit et l’argent nécessaire pour verser un acompte important.
Les prêts hypothécaires assurés par l’État
Contrairement aux prêts précédents, les prêts hypothécaires garantis par l’État sont accordés par l’une des trois agences gouvernementales américaines : la Federal Housing Administration (FHA), le ministère américain de l’agriculture (USDA) et le ministère américain des anciens combattants (VA).
Chacun de ces départements fournit son propre type de prêt hypothécaire aux citoyens américains qui remplissent les conditions requises pour ce type de prêt.
Prêt hypothécaire FHA : Ce type de prêt immobilier est conçu pour aider les primo-accédants à acheter un bien immobilier sans être soumis à des exigences strictes, comme celles des prêteurs privés. Le prêt FHA requiert généralement un score de crédit de 580 pour obtenir le financement maximum de 96,5 %, ce qui signifie que vous ne devez verser qu’un acompte de 3,5 % avec ce score de crédit.
Prêt hypothécaire USDA : Ce type de prêt est accordé aux acheteurs de maison qui souhaitent posséder une propriété dans un endroit rural qui se trouve dans la liste des zones éligibles de l’USDA. Les prêts USDA peuvent ne pas exiger de mise de fonds si l’emprunteur a un faible revenu.
Prêt hypothécaire VA : Ce type de prêt est accordé aux membres actuels de l’armée américaine, aux anciens combattants et à leurs familles. Il n’est pas assorti d’une exigence de versement initial ni d’une assurance hypothécaire.
Avantages et inconvénients
Bien que chacun de ces types de prêts hypothécaires ait ses propres avantages et inconvénients, les prêts garantis par le gouvernement présentent généralement certains avantages. Il est généralement plus facile de se qualifier pour un prêt gouvernemental que pour un prêt conventionnel. De plus, les exigences en matière de cote de crédit pour ces prêts hypothécaires sont beaucoup plus souples et n’exigent pas une mise de fonds importante.
Cependant, ils présentent aussi plusieurs inconvénients. Le principal inconvénient des prêts garantis par l’État est qu’ils peuvent nécessiter des primes d’assurance hypothécaire, notamment dans le cas des prêts FHA.
En outre, les limites de prêt sur un prêt FHA sont inférieures à celles des prêts conventionnels, ce qui limitera l’inventaire que vous pouvez potentiellement acheter.
Dans l’ensemble, il est plus difficile d’utiliser une calculatrice pour un prêt garanti par le gouvernement et assorti d’une assurance hypothécaire, car il s’agit d’un coût supplémentaire que vous devrez prendre en compte.
Types de prêts hypothécaires – Paiements du taux d’intérêt
L’autre façon de distinguer les types de prêts hypothécaires, notamment à l’aide d’une calculatrice, est de le faire sur la base du taux d’intérêt du prêt pendant sa durée.
Avant de poursuivre, il est important de souligner que la durée d’un prêt peut être décidée par le prêteur, mais la plupart des prêts hypothécaires typiques ont une durée de 15 ou 30 ans.
En ce qui concerne les types de paiements de taux d’intérêt offerts par les prêts hypothécaires immobiliers, deux types sont très courants :
Les prêts hypothécaires à taux fixe
Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt fixe pendant toute sa durée. Cela signifie que le taux d’intérêt auquel vous contractez le prêt ne changera pas pendant toute la durée du prêt, et que les paiements mensuels que vous effectuez resteront toujours les mêmes.
Ce type de prêt est le plus facile à calculer lors de la planification d’un investissement, et il peut être facilement calculé à l’aide d’une simple calculatrice d’hypothèque. Toutefois, l’inconvénient de ce prêt est qu’il est généralement assorti de taux d’intérêt plus élevés que le deuxième type d’hypothèque dont je vais parler.
Les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans étant très courants, le taux d’intérêt que vous subirez sur une si longue durée peut être substantiel.
Les prêts à taux fixe sont populaires parmi les acheteurs de maison qui veulent vivre dans la propriété pendant plusieurs années et qui veulent éviter les changements potentiels de leurs paiements mensuels pendant cette durée.
Prêt hypothécaire à taux variable
En revanche, un prêt hypothécaire à taux variable est assorti d’un plan de paiement mensuel qui peut changer pendant la durée du prêt.
En général, les taux d’intérêt augmentent ou diminuent en fonction des conditions du marché. Cependant, la plupart des prêts hypothécaires de ce type auront un taux d’intérêt fixe pour une durée déterminée au départ avant que le taux ne commence à changer à certaines intégrales.
Par exemple, un prêt hypothécaire à taux variable peut avoir un taux d’intérêt fixe pendant les sept premières années, puis il commencera à ajuster son taux d’intérêt tous les six mois jusqu’à la fin de sa durée de vie.
En général, ce type de prêt est considéré comme quelque peu risqué, car les taux d’intérêt peuvent augmenter au-delà de ce que vous pouvez vous permettre à long terme. Toutefois, comme le taux d’intérêt global est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe, les investisseurs préfèrent souvent un prêt hypothécaire à taux variable.
En fait, de nombreuses stratégies qui tournent autour du refinancement, comme la stratégie BRRRR, préfèrent souvent les prêts hypothécaires à taux variable parce que vous pouvez pratiquement éviter de payer les taux d’intérêt plus élevés en réhypothéquant constamment avant la fin de la période initiale.
