COMMENT FAIRE DE N’IMPORTE QUELLE PROPRIÉTÉ UNE LOCATION À FLUX DE TRÉSORERIE POSITIF ?

Lorsqu’il s’agit de posséder un bien locatif, nombreux sont ceux qui s’accordent à dire que la clé du succès est de s’assurer que le flux de trésorerie est positif. Cela signifie que vous disposerez d’un revenu suffisant pour couvrir les dépenses et générer des bénéfices. La constitution d’un portefeuille immobilier de propriétés locatives à flux de trésorerie positif peut être l’un des meilleurs moyens d’atteindre la liberté financière ! Le problème, cependant, est que si vous n’êtes pas dans le secteur de l’investissement immobilier depuis très longtemps, vous ne savez peut-être pas quoi faire pour obtenir un cash-flow positif d’un immeuble de placement. Dans cet article, nous vous proposons quelques-unes des meilleures idées et astuces qui vous aideront à transformer des propriétés en investissements à flux de trésorerie positif.

Mais avant de commencer, voyons un peu plus en détail ce qu’est le cash-flow positif immobilier et ce qu’il représente.

Cash-flow positif

Alors, qu’est-ce que le cash-flow positif dans l’immobilier ? Il s’agit en fait d’un concept très simple. Pour les investisseurs immobiliers, la définition du cash-flow positif est la suivante : l’argent que vous pourrez garder de votre revenu total en espèces après avoir déduit toutes les dépenses liées à l’immobilier locatif. Celles-ci comprennent les dépenses quotidiennes, les dépenses en capital, les coûts de financement, ainsi que les impôts. Voici la formule simple pour calculer un cash-flow positif :

Cash Flow= Revenu total en espèces – Dépenses totales en espèces.

Si vous êtes propriétaire d’une location à flux de trésorerie positif, la vie est belle et vous n’aurez peut-être plus à dépenser d’argent de votre poche. Mais si vous avez un cash flow négatif, vous serez dans le rouge et devrez sérieusement réévaluer votre investissement immobilier. Certains investisseurs pourraient vendre leur location à flux de trésorerie négatif tandis que d’autres réfléchiraient à des moyens d’augmenter le flux de trésorerie afin qu’il ne soit plus négatif. Si vous optez pour la deuxième option, continuez à lire nos idées pour générer un cash-flow positif dans l’immobilier. Bien que toutes ces idées ne s’appliquent pas à tous les lecteurs, nous sommes sûrs qu’elles vous ouvriront les yeux sur des opportunités que vous avez négligées ou dont vous n’aviez peut-être pas conscience.

Fixer le bon prix du loyer

Sur la base de la définition du cash-flow positif et de la formule de calcul du cash-flow positif, vous savez déjà que le loyer est le premier facteur qui détermine si vous vous retrouverez avec une location à cash-flow négatif ou positif. En tant que propriétaire, c’est à vous de décider du montant du loyer après avoir acheté un bien locatif. Si vous sous-évaluez le prix de votre maison à louer, vous pouvez perdre des centaines de dollars chaque mois qui auraient pu augmenter votre cash-flow. Mais cela ne signifie pas que vous devez surévaluer votre bien locatif : il pourrait rester vide et ne générer aucun revenu jusqu’à ce que vous n’ayez plus d’autre choix que de baisser le prix. Par conséquent, pour que l’immobilier génère un flux de trésorerie positif, les investisseurs facturent le bon montant pour le loyer.

Alors comment savoir quel est le bon prix de location ? La meilleure façon est de connaître la valeur de marché de votre bien et de trouver au moins 3 à 5 comparaisons de location. Il s’agit de biens locatifs similaires dans votre quartier. Vérifiez combien les autres propriétaires de biens similaires demandent et fixez un prix de location compétitif. Cela peut vous aider à attirer la demande de locataires potentiels et à louer le bien pour un flux de trésorerie positif dès son arrivée sur le marché. Toutefois, veillez à ce que le prix que vous choisissez soit suffisant pour payer toutes vos dépenses et laisse une marge bénéficiaire à la fin du mois.

Augmenter les revenus locatifs

Si vous possédez un immeuble à revenus depuis un certain temps et qu’il ne vous rapporte rien, transformez-le en une location à flux de trésorerie positif en augmentant le loyer. Les taxes, les assurances et les services publics augmentent tous, ce qui peut réduire vos revenus. Au lieu de supporter la charge de ces coûts croissants, vous devez en répercuter une partie sur vos locataires. Si vous êtes dans une zone où les loyers sont contrôlés ou si vous avez déjà augmenté le loyer récemment, cette solution n’est peut-être pas envisageable. Mais si vous connaissez la loi, que vous apportez de la valeur aux locataires et que vos augmentations sont raisonnables et conformes au marché de l’immobilier, cela ne devrait pas poser de problème.

Les investisseurs immobiliers débutants, néanmoins, s’inquiètent souvent de l’augmentation des loyers, même si c’est dans le but de posséder des maisons à cash-flow positif. Après tout, les locataires se battent à juste titre pour maintenir des loyers bas. Augmenter votre loyer peut les inciter à déménager, ou conduire un locataire mécontent à endommager votre propriété. Si cela vous inquiète, voici quelques conseils pour augmenter le loyer sans perdre de locataires :

Prévoyez une clause d’indexation du loyer dans votre bail. Celle-ci oblige les locataires à payer un loyer global plus élevé en ajustant le loyer de base annuel pendant la durée du contrat de location.
Autorisez les animaux de compagnie : Ce service est très demandé. Les locataires qui ont des animaux de compagnie sont généralement prêts à payer plus pour les garder avec eux et, par conséquent, peuvent transformer votre propriété en une location à flux de trésorerie positif.
Rénovations et améliorations de l’habitat : Toute amélioration (de l’aspect extérieur à la rénovation de la cuisine) peut augmenter la valeur de la propriété. La demande sera plus forte et, par conséquent, le bien pourra être loué à un prix plus élevé.

Ajouter de nouvelles sources de revenus

Lorsque vous investissez dans des biens locatifs, votre principale source de revenus est le loyer perçu. Cependant, ce n’est pas forcément la seule ! Si l’augmentation du loyer ne vous convient pas, il existe un autre moyen d’augmenter vos revenus locatifs pour les immeubles de placement à flux de trésorerie positifs. Il s’agit de créer de nouvelles sources de revenus et de recettes. Il existe de nombreuses idées sur la façon d’aborder cette option. Par exemple, vous pouvez fournir et facturer des services que les autres propriétaires de la région n’offrent pas, comme une laverie, des distributeurs automatiques et des services de nettoyage. Il s’agit non seulement de sources de revenus supplémentaires, mais aussi d’un moyen de rendre votre logement plus attrayant que celui d’à côté.

L’une des meilleures et des plus populaires façons d’ajouter une nouvelle source de revenus et de transformer une propriété en une location à flux de trésorerie positif est de fournir un espace de stockage et un parking. Par exemple, vous avez beaucoup d’espace de stockage dans le sous-sol de votre propriété ? Proposez-le comme espace de stockage à louer ! Si vous avez un garage double, transformez-le en appartement de grand-mère pour avoir plus d’un locataire sur une propriété. Si vous avez un duplex, envisagez d’ajouter un garage détaché et de le louer séparément pour avoir trois sources de revenus au total. Il existe de nombreux autres exemples de la façon d’ajouter de nouvelles sources de revenus locatifs pour générer un flux de trésorerie positif dans l’immobilier !

Refinancez votre prêt

Si l’on revient à notre définition de ce qu’est un flux de trésorerie positif, la deuxième partie de l’équation est constituée des frais d’exploitation qui permettent aux investissements immobiliers de fonctionner. Lorsque vous investissez dans des biens locatifs, votre coût le plus important est lié à votre financement, c’est-à-dire aux versements hypothécaires mensuels que vous devez payer à la banque.

Avant d’acheter un bien locatif, vous devez étudier vos options de financement et trouver la meilleure option possible. En règle générale, les prêts assortis de taux plus bas et de périodes d’amortissement plus longues augmentent le cash-flow des biens locatifs.

Si vous voulez transformer une maison en une location à flux de trésorerie positif, l’un des moyens les plus rapides d’y parvenir est de refinancer le prêt. Si vous avez un prêt de, disons, cinq ans sur un immeuble à revenus, envisagez de demander à votre prêteur de refinancer ce prêt sur dix, vingt ans ou plus. En prolongeant l’amortissement sur une plus longue période (30 ans, par exemple), vous pouvez immédiatement réduire vos paiements mensuels et augmenter votre flux de trésorerie positif. En outre, vous pouvez négocier un meilleur taux d’intérêt hypothécaire avec votre banque ou votre prêteur. Normalement, les prêteurs sont plus que disposés à baisser le taux d’intérêt lorsque vous prolongez la période d’amortissement. Les investisseurs immobiliers peuvent également être en mesure de retirer des liquidités du bien et de les utiliser pour des réparations, des améliorations ou même pour acheter un autre bien !

Réduisez vos frais d’exploitation

En tant qu’investisseur visant à dégager un flux de trésorerie positif de l’immobilier, vos coûts de financement ne sont pas les seules dépenses qui affectent vos bénéfices. Vous devez également prêter attention aux autres dépenses d’exploitation et aux sorties de fonds de votre entreprise de location immobilière. Sous-estimer vos dépenses et surestimer les revenus locatifs attendus est l’erreur la plus courante des débutants, qui conduit à un cash-flow négatif. Les coûts fixes tels que l’hypothèque, l’assurance et les taxes sont faciles à calculer. Les dépenses imprévues comme l’entretien et les réparations, en revanche, ne le sont pas. Une règle simple à suivre en matière d’immobilier est que vous devez estimer vos dépenses d’exploitation à 50 % de votre revenu brut.

Surveillez donc de près vos dépenses d’exploitation et appliquez la règle des 50 % pour savoir si elles sont supérieures aux revenus locatifs générés par le bien. Si c’est le cas, la solution évidente pour transformer ce bien en une location à flux de trésorerie positif est de réduire vos dépenses d’exploitation. Par exemple, si les services publics comme l’eau ou les ordures ménagères absorbent une grande partie de votre cash-flow, envisagez d’abandonner cette option et de demander au locataire de les payer. En outre, au lieu d’ajouter des frais de gestion à vos dépenses, pourquoi ne pas gérer vous-même la propriété ? Réduire les frais d’exploitation peut également vous faire économiser de l’argent à long terme.

Changez votre stratégie de location

Si vous avez essayé tout ce que nous vous avons suggéré jusqu’à présent pour obtenir un cash-flow positif dans l’immobilier, mais que cela ne fonctionne pas, il se peut que l’immeuble d’investissement lui-même ne pose aucun problème. La raison pour laquelle votre bien n’est pas une location à cash-flow positif pourrait résider dans la manière dont vous le louez, c’est-à-dire dans votre stratégie de location. Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, vous avez le choix entre deux stratégies de location : la location traditionnelle (à des locataires de longue durée) et la location sur Airbnb (à des hôtes de courte durée). Certains facteurs déterminent la stratégie de location optimale, les plus importants étant l’emplacement et la demande de location.

Par exemple, disons que vous avez acheté un immeuble de placement dans une destination touristique prisée, mais que vous le louez à un locataire à long terme. Dans ce cas, il se peut que le bien ne génère pas de revenus locatifs à son plein potentiel. Le transformer en maison de vacances et le référencer sur Airbnb pourrait être une décision d’investissement plus judicieuse. La demande des touristes signifie que la propriété bénéficiera d’un taux d’occupation Airbnb élevé qui, à son tour, fera grimper vos revenus locatifs et votre flux de trésorerie positif dans l’immobilier.