Comment estimer la valeur locative en 6 étapes

Jusqu’à présent, vous avez découvert ce qu’est une valeur locative et son importance. La prochaine chose à faire est d’apprendre à estimer la valeur locative. Elle répond à la question de savoir combien vous devez demander comme loyer pour votre propriété.

Même s’il existe différentes façons d’estimer la valeur de votre bien locatif, votre objectif premier est d’obtenir un prix équitable pour vous et votre locataire. Vous ne voulez pas fixer un prix trop élevé, car vous feriez fuir les locataires. D’autre part, vous ne voulez pas fixer un prix trop bas pour ne pas vous priver des bénéfices potentiels de votre bien.

Par conséquent, pour découvrir comment estimer votre logement, voici six étapes simples pour estimer la valeur d’un bien locatif :

Étape 1 : Déterminer la valeur marchande de votre immeuble de rapport

De nombreux investisseurs se précipitent sur une page d’annonce pour déterminer la juste valeur marchande de leur immeuble de rapport. Bien que ce ne soit pas mauvais, déterminer vous-même l’estimation de la valeur locative de la maison est la meilleure étape à suivre. Pourquoi ? Les prix de l’immobilier fluctuent et le prix d’un bien aujourd’hui peut ne pas être le même demain.

Par conséquent, si vous voulez utiliser les listes de prix de l’année dernière pour déterminer le montant que vous demanderez aux locataires comme loyer aujourd’hui, vous fixerez le prix de la maison soit trop haut, soit trop bas. Dans les deux cas, ce n’est pas la meilleure option.

En tant qu’investisseur, il existe cinq meilleures façons de déterminer la valeur de votre bien locatif et le montant que vous devez demander aux locataires. Ces méthodes sont les suivantes

• L’approche de la comparaison des ventes
• Modèle d’évaluation des actifs financiers
• Approche par le revenu
• Approche du multiplicateur de loyer brut
• Approche par les coûts
• Méthode de la comparaison des ventes

Comme son nom l’indique, l’approche par comparaison des ventes (SCA) consiste simplement à fixer le prix de votre propriété en fonction des prix de maisons similaires sur une certaine période. Vous pouvez utiliser la SCA pour obtenir une estimation approximative du prix de votre maison.

La méthode de comparaison des ventes consiste à examiner des propriétés similaires en fonction de leur structure, du nombre de chambres à coucher et de salles de bains, ainsi que de la superficie en pieds carrés de la propriété et de son environnement. Les informations données sont utilisées pour déterminer si une ou deux propriétés sont similaires et si elles peuvent et doivent être comparées à l’aide du SCA.

Modèle d’évaluation des actifs financiers

Le modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) s’intéresse principalement aux risques et aux coûts d’opportunité du logement. Il examine le retour sur investissement (ROI) de la maison par rapport à d’autres investissements comportant peu ou pas de risques. Le MEDAF examine les risques inhérents à la location d’un bien immobilier.

Approche par le revenu

L’approche par les revenus fait référence à la méthode d’estimation de la valeur locative uniquement basée sur les revenus générés par le bien locatif. Ce calcul est simple à réaliser. Par exemple, si une maison coûte 300 000 $ à l’achat et que le loyer mensuel est de 2 750 $. Cela signifie que le montant attendu chaque année serait de :

($2,750 x 12) / $300,000 = 0.11%

Approche du multiplicateur du loyer brut

L’approche du multiplicateur de loyer brut est un moyen rapide de déterminer si un immeuble de placement en vaut la peine ou non. Cette approche évalue un immeuble de placement sur la base du loyer équitable qu’un investisseur peut percevoir chaque année. Ce montant est généralement calculé avant les coûts encourus tels que les taxes et les services publics.

En reprenant l’exemple ci-dessus, supposons qu’une maison se vende 300 000 $ dans le quartier, et que le revenu annuel soit de 33 000 $. Cela signifie que le multiplicateur du loyer brut peut être calculé en divisant la valeur du bien par le revenu annuel.

($300,000 / $33,000) = 9.09

Approche par les coûts

L’approche par les coûts est une méthode simple qui stipule que le prix qu’un locataire doit payer pour un bien locatif doit être proche ou égal au montant qu’il a coûté pour construire ce même bien. Dans cette approche, la valeur de la propriété est et doit être égale au coût du terrain, plus le coût total de la construction de l’immeuble, moins l’amortissement.

Étape 2 : Utilisez la règle du 1 %.

Dans l’immobilier, la règle des 1 % est une règle qui mesure la valeur d’un bien locatif par rapport au revenu qu’il va générer. Cette règle permet de calculer si le loyer mensuel perçu d’un immeuble de rapport est supérieur au paiement mensuel de l’hypothèque. Son objectif est de garantir que le loyer est supérieur ou égal au paiement de l’hypothèque, de sorte que l’investisseur atteigne au moins le seuil de rentabilité du bien.

Voici comment utiliser la règle des 1 % à l’aide des calculs de la première étape ci-dessus : supposons que le prix d’achat d’une maison est de 300 000 $. En utilisant la règle du 1 %, multipliez 300 000 $ par 0,01.

$300,000 x 0.01 = $3,000

Le chiffre ci-dessus signifie que vous devez trouver un plan de paiement où le versement hypothécaire mensuel ne dépasse pas 3 000 $. Ensuite, vous devriez faire payer les locataires plus de 3 000 $ afin de pouvoir réaliser un certain profit sur votre propriété. Il s’agit de la juste valeur marchande de votre maison.

En supposant que votre maison a besoin de quelques réparations qui coûtent 15 000 $, ajoutez le prix d’achat aux dépenses de réparation, ce qui porte le coût total à 315 000 $. Ensuite, vous multipliez ce montant par 0,01 pour obtenir votre paiement mensuel minimum de 3 150 $.

Les avantages de la règle du 1 % sont que vous pouvez l’utiliser pour comparer les propriétés locatives entre elles et qu’elle constitue un bon point de départ pour la négociation. L’un des inconvénients de cette règle est qu’elle ne tient pas compte de facteurs tels que l’entretien, les taxes, les cotisations des propriétaires et d’autres coûts connexes.

Étape 3 : Recherche de propriétés similaires

Vous connaissez maintenant le juste prix que vous devriez utiliser pour louer votre propriété. Cependant, au lieu de vous mettre immédiatement à la recherche de locataires, vous devez d’abord rechercher des propriétés similaires à la vôtre. C’est important, car même si vous avez une estimation juste du montant que vous souhaitez louer votre propriété, il y aura des lacunes par rapport à la règle du 1%.

Vous voulez savoir si d’autres propriétés ont des chiffres similaires ou non. Si ce n’est pas le cas, cherchez à savoir pourquoi. Cela peut être dû aux taxes, aux réparations ou à l’entretien. Mais quoi que vous fassiez, n’utilisez pas immédiatement le chiffre obtenu ci-dessus pour louer votre propriété. Assurez-vous que vous avez fait des recherches sur d’autres propriétés et que leurs prix sont similaires aux vôtres. C’est ce qu’on appelle les comparaisons de loyers.

Que sont les comparaisons de loyers ?

Les comparaisons de loyers consistent à comparer différents biens locatifs présentant des caractéristiques similaires dans le même quartier ou la même zone.

Avantages et inconvénients des comparaisons de loyers

L’avantage d’utiliser les comparaisons de loyers est qu’elles seront toujours utiles dans le secteur de l’immobilier, car les gens aiment comparer les maisons. En outre, les investisseurs s’en servent comme guide pour évaluer ce qui se passe sur le marché à un moment donné. Il aide également à fixer un loyer équitable pour un bien locatif.

Les comparaisons de loyers présentent aussi leur lot d’inconvénients. Par exemple, les données des sites Web ne montrent aujourd’hui qu’environ 5 % de la performance réelle d’un bien locatif sur le marché. Les analyses de marché fournissent les 95 % restants. En outre, le marché évolue rapidement et les investisseurs veulent des données plus rapidement que jamais.

Comment trouver des loyers comparatifs

Il existe de nombreuses façons simples de trouver des loyers comparatifs. Par exemple, vous pouvez utiliser des sources hors ligne comme les agents immobiliers, dont certains connaissent le juste montant que les investisseurs immobiliers demandent pour leurs propriétés. Un autre moyen hors ligne de trouver des loyers comparables consiste à rencontrer des sociétés de gestion immobilière. Enfin, vous pouvez rencontrer d’autres investisseurs qui seraient prêts à vous aider.

Étape 4 : Estimez vos dépenses ponctuelles et récurrentes

Après avoir recherché des propriétés similaires, l’étape suivante consiste à estimer vos dépenses ponctuelles et récurrentes. Les dépenses ponctuelles sont encourues lors de l’achat d’une propriété à louer, tandis que les dépenses récurrentes se produisent même après l’achat de la propriété à louer. Il est important de connaître l’estimation des dépenses ponctuelles et récurrentes pour pouvoir calculer le juste montant à facturer aux locataires.

Voici quelques exemples de dépenses ponctuelles :

• Les frais de dépôt fiduciaire (entre 1 % et 2 % du coût de la maison).
• Droits de mutation (1 % pour une maison de moins de 200 000 $ et 2 % pour les maisons de plus de 200 000 $)
• Frais de notaire (entre 0,25 et 20 $)
• Assurance titre (de quelques centaines de dollars à environ 2 000 $)
• Frais d’évaluation (environ 300 à 400 $ pour une maison unifamiliale)
• Frais d’enregistrement (En moyenne 125 $ à la clôture)
• Frais de titre (environ 2 à 5 % du montant du prêt)
• Inspection de la maison (entre 279 $ et 399 $, selon la région)
• Plans de protection de la maison (Environ 25 à 50 $ par mois)

Exemples de dépenses récurrentes :

Les impôts fonciers (4 % du coût de la maison par an).
Primes d’assurance (selon le prix de la maison, environ 130 $ à plus de 1 383 $)
Cotisations à la copropriété (entre 100 et 1 000 dollars par mois)
L’assurance contre les risques (entre 1 250 et 1 650 dollars).

Étape 5 : Utilisez une calculatrice en ligne fiable comme Mashvisor

Après avoir estimé vos dépenses ponctuelles et récurrentes, la prochaine étape consiste à découvrir comment utiliser une calculatrice en ligne fiable pour déterminer le juste montant à facturer à vos locataires. Mashvisor peut vous y aider.

Mashvisor est le premier calculateur de biens d’investissement en ligne qui vous aide non seulement à trouver des biens d’investissement rentables, mais aussi à estimer le montant que vous devez acheter ou louer. Pour ce faire, il calcule les prix des biens locatifs environnants et utilise ces données pour estimer avec précision la valeur de votre bien.

La calculatrice d’investissement en ligne de Mashvisor vous permet d’atteindre plus facilement vos objectifs. Tout ce que vous avez à faire est d’entrer les informations et les chiffres que vous avez obtenus lors des étapes précédentes. Ensuite, installez-vous confortablement pendant que Mashvisor trouve les meilleurs biens locatifs pour vous.

Le calculateur de biens locatifs de la plateforme fournit plus d’informations et d’analyses sur le meilleur type de logement dans lequel investir, ainsi que sur la valeur locative estimée du bien.

Étape 6 : Ajustez la valeur locative en conséquence

La valeur d’un espace loué peut fluctuer rapidement au fil des ans. Par conséquent, les propriétaires et les locataires conviennent fréquemment d’ajuster la valeur des loyers futurs. Cela peut s’appliquer aux options de renouvellement, à l’expansion et aux hausses de loyer périodiques. Les éléments et les processus utilisés pour déterminer les justes valeurs ont un impact important sur le montant final du juste loyer du marché.

Vous devez tenir compte de plusieurs facteurs pour estimer la valeur locative. Ils comprennent les commodités, l’emplacement du bien locatif, les concurrents et la demande de biens locatifs. Notez également le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, l’état du bien locatif, la disponibilité d’un parking adéquat, et bien d’autres encore. Tous ces éléments contribuent à la valeur locative d’un immeuble de placement.

Pour découvrir comment ajuster la valeur locative de votre bien locatif, il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire. Par exemple, vous pouvez réduire vos dépenses, augmenter le loyer, améliorer l’attrait de votre maison en l’embellissant, ou ajouter une ou deux chambres et salles de bains. Ces mesures vous aideront à augmenter le montant du loyer que vous facturez aux locataires.

Par exemple, avec notre exemple ci-dessus de la propriété de 300 000 $ et le taux de 1 % de 3 150 $. Vous pouvez augmenter votre bénéfice si vous réduisez les dépenses de 15 000 $ à 12 000 $. Votre montant total s’élèvera à :

$312,000 x 0.01 = $3,120

Cela signifie que vous pouvez toujours facturer 3 150 $ et plus pour faire plus de profit. Maintenant, imaginez que vous le faites pour d’autres dépenses, vous ferez plus d’argent.